Как покупать квартиру?
истоию сделок надо изучить, попросить свидетельство на право собственности - изучить его, не полениться в местной регпалате пробить его легитимность и чтоб собственник показал паспорт, узнать сколько и кто там прописан
- все шаги подтверждать юридическим закреплением
- все шаги подтверждать юридическим закреплением
Судя по вопросам, уже какое-то понимание есть.
Вкратце, на что смотрел сам:
1. Несовершеннолетние или гемор с наследством - сразу нах, даже если ниже рынка на лям-другой.
2. Несогласованная перепланировка - это минус 250 штук от стоимости сразу, т.к. переделывать может быть геморно, а берут на лапу сейчас дорого.
3. Полный комплект справок из всяких дурок, чистота и прозрачность документов. Особенно настораживаться по поводу приобретения в начале 90х, т.к. там была мудянка с приватизациями, и могут быть претензии регпалаты.
4. Пройти самому по соседям, поспрашивать чо как. Мы чуть было хату с фуллпаком алкашей на этаже не взяли - за день до сделки решили проверить, а там трэш и угар, да еще и трещины в стене дома заделывают раз в год.
5. Альтернатива - это жопа и серьёзный риск, ну её к бесу.
6. Состояние хаты: берегись плесени, некоторая и в капстены въедается. Делать капиталку - удовольствие на любителя (мы делали, но не поэтому).
Еще чонить вспомню - допишу.
Вкратце, на что смотрел сам:
1. Несовершеннолетние или гемор с наследством - сразу нах, даже если ниже рынка на лям-другой.
2. Несогласованная перепланировка - это минус 250 штук от стоимости сразу, т.к. переделывать может быть геморно, а берут на лапу сейчас дорого.
3. Полный комплект справок из всяких дурок, чистота и прозрачность документов. Особенно настораживаться по поводу приобретения в начале 90х, т.к. там была мудянка с приватизациями, и могут быть претензии регпалаты.
4. Пройти самому по соседям, поспрашивать чо как. Мы чуть было хату с фуллпаком алкашей на этаже не взяли - за день до сделки решили проверить, а там трэш и угар, да еще и трещины в стене дома заделывают раз в год.
5. Альтернатива - это жопа и серьёзный риск, ну её к бесу.
6. Состояние хаты: берегись плесени, некоторая и в капстены въедается. Делать капиталку - удовольствие на любителя (мы делали, но не поэтому).
Еще чонить вспомню - допишу.
Лимита? 
Если тебе продают квартиру, которая у хозяина в собственности была менее трех лет, то могут попытаться склонить к тому, чтобы прописать в договоре не всю сумму. Чтоб этот хозяин налоги с прибыли не платил. Т.е. скажут, мол, ну давай пропишем миллион, а остальное серыми. Не ведись. Захочешь отменить сделку - фиг вернешь все деньги, по суду максимум твой прописанный в договоре миллион и отдадут.
Захочешь отменить сделку - фиг вернешь все деньги, по суду максимум твой прописанный в договоре миллион и отдадут.ага только забыли что есть еще такая штука как титульное страхование, а там можно застраховать на всю сумму
это как?
продавец вряд ли захочет, чтоб существовал документ, подтверждающий то, что в договоре он указал не реальную стоимость; а если это без ведома продавца, то вообще можно указывать десятикратную сумму и способствовать срыву сделки
продавец вряд ли захочет, чтоб существовал документ, подтверждающий то, что в договоре он указал не реальную стоимость; а если это без ведома продавца, то вообще можно указывать десятикратную сумму и способствовать срыву сделки
продавец вряд ли захочет, чтоб существовал документ, подтверждающий то, что в договоре он указал не реальную стоимость* Тогда это очень хреновый продавец.
Договор титульного страхования никогда не всплывет, если только продавец или ещё кто-то не захочет оспорить сделку.
Еще вспомнил:
- Агентов к чёрту, если есть свободное время. Я увольнялся с работы и искал сам, потому что риэлтер после какого-то количества предложенных вариантов потребует денежки и делать больше ничего не будет: в договоре оказания услуг прописываются требования к хатам, и оговаривается, что по предоставлении N вариантов, подходящих под требования, риэлтер сливается и получает бабло, а это где-то от 90к. Покупаешь подписку на Winner на полгода и сам каждое утро просматриваешь новые варианты. Кстати, риелтеры часто натурально халтурят, и предлагают новые варианты с опозданием в 2-3 дня, что зачастую фатально.
- Неполную сумму в договоре - нах. Хоть как вы там страхуйтесь, а если вас кинут, то страховая не пожалеет денег доказать, что ничего вам не положено, и вы сами лохи. Если продавец настаивает - предложите вариант, когда вы возмещаете налог за счёт стоимости квартиры. Если была куплена менее трёх лет назад, то большой налоговой базы там не будет. Стоит рассчитывать на 13% от миллиона-двух. Не так уж и много переплатить за стоящий вариант... однако, не видел, чтоб владельцы хаты на него соглашались. Интересно, почему?
- По заинтересовавшим вариантам наводить справки. Сайты типа nesprosta.ru, звонки в БТИ (чаще безрезультатные) по вопросу износа дома в %, чтоб понимать, когда будет капремонт, и когда снос. Ну и у местных тоже это всё можно спросить, с гораздо меньшей долей достоверности, впрочем.
- Агентов к чёрту, если есть свободное время. Я увольнялся с работы и искал сам, потому что риэлтер после какого-то количества предложенных вариантов потребует денежки и делать больше ничего не будет: в договоре оказания услуг прописываются требования к хатам, и оговаривается, что по предоставлении N вариантов, подходящих под требования, риэлтер сливается и получает бабло, а это где-то от 90к. Покупаешь подписку на Winner на полгода и сам каждое утро просматриваешь новые варианты. Кстати, риелтеры часто натурально халтурят, и предлагают новые варианты с опозданием в 2-3 дня, что зачастую фатально.
- Неполную сумму в договоре - нах. Хоть как вы там страхуйтесь, а если вас кинут, то страховая не пожалеет денег доказать, что ничего вам не положено, и вы сами лохи. Если продавец настаивает - предложите вариант, когда вы возмещаете налог за счёт стоимости квартиры. Если была куплена менее трёх лет назад, то большой налоговой базы там не будет. Стоит рассчитывать на 13% от миллиона-двух. Не так уж и много переплатить за стоящий вариант... однако, не видел, чтоб владельцы хаты на него соглашались. Интересно, почему?
- По заинтересовавшим вариантам наводить справки. Сайты типа nesprosta.ru, звонки в БТИ (чаще безрезультатные) по вопросу износа дома в %, чтоб понимать, когда будет капремонт, и когда снос. Ну и у местных тоже это всё можно спросить, с гораздо меньшей долей достоверности, впрочем.
Остальную сумму, которой не хватает до реальной стоимости, указывают на неотделимое улучшение жилища, ну типа на ремонт. А что значить отменить сделку, квартира это не тапочки купить на рынке, которые потом можно обменять, вообще вначале вносится задаток, который подтверждает серьезность ваших намерений - и он не возвращается если вы слетаете - это как страховка продавцу за то, что с вами возился, до этого времени вы должны хату обсмотреть со всех сторон. А подписание договора купли-продажи это уже как точка невозврата - то есть вы окончательно решились купить хату и если конечно у вас после подписания договора наячинают рушаться стены и проваливаться полы - то можно сказать продавцу, что мол хата мне не подходит, а если нашли царапину на плинтусе - то продавец вас пошлет, допустим скажет, что деньги уже потратил. И вообще здесь надо долго все взвешивать и думать, а потом соглашаться, никто вам тут ничего возвращать не обязан
Если была куплена менее трёх лет назад, то большой налоговой базы там не будет. Стоит рассчитывать на 13% от миллиона-двух. Не так уж и много переплатить за стоящий вариантот 2млн это 260тр, а с 3млн это уже 390тр, за эти деньги можно ремонт сделать или простенькую машинку купить. Ты я погляжу очень богат, что готов разбрасываться такими деньгами.
Остальную сумму, которой не хватает до реальной стоимости, указывают на неотделимое улучшение жилища, ну типа на ремонт.так и делал
от 2млн это 260тр, а с 3млн это уже 390тр, за эти деньги можно ремонт сделать или простенькую машинку купить. Ты я погляжу очень богат, что готов разбрасываться такими деньгами.разница в три ляма за три года?
она такой может быть только на хорошее жильё, при покупке которого зачастую +/-лям уже не решают
да и потом, этот рынок далёк от совершенной конкуренции, и два одинаковых варианта можно встретить с разницей в цене в лям, и среди этих двух вариантов дешёвый может быть с неполной суммой
она такой может быть только на хорошее жильё, при покупке которого зачастую +/-лям уже не решаютНу подари мне лям
разница в три ляма за три года?разница между необлагаемым миллионом и полной текущей стоимостью квартиры.
Вот я сейчас продаю квартиру, новостройка, купленную 5 лет назад(договор инвестирования) а свидетельство о регистрации только год назад получил из регпалаты (для новостроек это достаточно типичная ситуация) то есть квартира однозначно чистая, без подвохов, но в собственности менее 3-х лет (хотя, повторю живу в ней уже больше 3-х лет) , Продать её хочу за 4 млн (для ровного счета думаешь мне охота после продажи отдать государству 390тр налога?.
ну так это чьи проблемы то, что свидетельство только щас получил?
Кстати, а сейчас рынок продавца или покупателя?
Кстати, а сейчас рынок продавца или покупателя?
разница между необлагаемым миллионом и полной текущей стоимостью квартирычёт я не въехал про миллион
если ты купил за 4 руб, а продаёшь за 5 руб, то налог ты платишь с 5-4 = 1 руб
или для недвижимости какие-то особые правила подсчёта дохода?
а ты не путаешь доход и прибыль?
да нет вроде
может быть я не совсем корректно спроецировал налоги на продажу ценных бумаг на прочую продажу собственности: там если меньше 3 лет в собственности, то за налоговую базу берётся разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи
поправьте, если не так
может быть я не совсем корректно спроецировал налоги на продажу ценных бумаг на прочую продажу собственности: там если меньше 3 лет в собственности, то за налоговую базу берётся разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи
поправьте, если не так
м.б. ты и прав.
http://www.vkursedela.ru/article3245/
http://www.vkursedela.ru/article3245/
то за налоговую базу берётся разница между стоимостью покупки и стоимостью продажитут как бы есть ньюансы, квартира не покупалась, а строилась по договору соинвестирования, так что документов свидетельствующих о том что я её купил за ХХХ денег нет, типа сам построил
(раньше,к сожалению, много кривых схем было)строилась по договору соинвестирования, так что документов свидетельствующих о том что я её купил за ХХХ денег нет, типа сам построилдействительно как-то хитро
что, в договоре переуступки прав инвестирования не прописана сумма? и платёжек нету?
а деньги под что тогда отдавал, если никаких документов вообще?
при нормальном договоре инвестирования налог платится конечно с разницы между суммой продажи после получения собственности и изначально инвестированной суммой
за налоговую базу берётся разница между стоимостью покупки и стоимостью продажиНК, статья 220, пункт 1, подпункт 1 второй абзац
поправьте, если не так
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
...
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
ну так это чьи проблемы то, что свидетельство только щас получил?По-прежнему рынок продавца, и ещё долго будет таким. Это подтверждает график по годам, сколько строилось жилья в последние годы: http://www.kommersant.ru/doc/1776546
Кстати, а сейчас рынок продавца или покупателя?
Причём, если верить тексту статьи, то на прогноз 2011 года смотреть не стоит - по факту в 2011 жилья будет сдано ещё меньше, чем в 2010.
А раз рынок продавца, то и все проблемы - это проблемы покупателя.
P.S. В моём случае договор инвестирования был от 2006 г., собственность оформил по суду в 2011, и в доме порядка 80-90% квартир пока не в собственности. Так что я св-во собственности использовал как дополнительный аргумент ($$) при продаже.
3. Полный комплект справок из всяких дурок.Как человек продававший квартиру слал нах таких покупателей. Обычно, такие товарищи трахают мозг, тратят кучу времени, а потом отказываются от покупки в последний день и еще аванс пытаются назад получить.
4. Пройти самому по соседям, поспрашивать чо как. Мы чуть было хату с фуллпаком алкашей на этаже не взяли - за день до сделки решили проверить, а там трэш и угар, да еще и трещины в стене дома заделывают раз в год.
Чем-то напоминает истории бабушек у подъезда.
5. Альтернатива - это жопа и серьёзный риск, ну её к бесу.По наблюдениям, около 50% квартир на рынке это альтернатива, нет там рисков если с двух сторон нормальные, опытные риелторы и продавцы четко знают что хотят купить.
Я бы посоветовал ТС поспрашивать у знакомых контакты хорошего, опытного риелтора (кстати могу дать контакты, человек мне 3 сделки сделал не следует жопить 80-100к р при покупке квартиры за 3-6 млн, так безопаснее и спокойнее. Только в зажравшиеся агенства (Инком, и д.р.) идти не советую, они, похоже, ушли от реальности окончательно, на работе коллеге выставили счет за альтернативу -500к.р. были посланы нах.
я решила подождать до 3 лет и продать потом
тоже получила собственность полгода назад всего, хотя квартира у меня уже больше 4 лет
тоже получила собственность полгода назад всего, хотя квартира у меня уже больше 4 лет
Как человек продававший квартиру слал нах таких покупателей. Обычно, такие товарищи трахают мозг, тратят кучу времени, а потом отказываются от покупки в последний день и еще аванс пытаются назад получить.Ты крут, теперь можешь заиметь задним числом справку, что ты дурной на голову и идти подавать в суд на недействительность сделки. Несколько лямов будут твои, норм.
Чем-то напоминает истории бабушек у подъезда.И чо?
По наблюдениям, около 50% квартир на рынке это альтернатива, нет там рисков если с двух сторон нормальные, опытные риелторы и продавцы четко знают что хотят купить.Нуда, нуда. Чётко все всё знают, а в день сделки крайний чел в альтернативе вдруг решает, что хочет поднять на 500к, потому что всё долго тянулось и цены поднялись. Альтернатива срывается, а ты идёшь дальше со смаком посасывать лапу на съёмную хату, потеряв кучу времени (а значит и денег, так как хаты растут) и других неплохих вариантов. Прекрасно, просто прекрасно.
Я бы посоветовал ТС поспрашивать у знакомых контакты хорошего, опытного риелтора (кстати могу дать контакты, человек мне 3 сделки сделал не следует жопить 80-100к р при покупке квартиры за 3-6 млн, так безопаснее и спокойнее. Только в зажравшиеся агенства (Инком, и д.р.) идти не советую, они, похоже, ушли от реальности окончательно, на работе коллеге выставили счет за альтернативу -500к.р. были посланы нах.Ну я вот не пожопил 150к на риелтера. Опытного, с рекомендациями от знакомых, вся херня... толку от него было как от козла молока, потому что когда клиент не один, риелтер начинает разрываться и у него тупо не хватает времени, плюс мотивация снижена по сравнению с самим тобой. Предлагаемые мне варианты я видел в WinNER'е либо двумя днями ранее, либо, в лучшем случае, утром того же дня.
Машина, ноут с WiMAX и подписка на Winner - так и только так.
Про winner согласен на 100%.
Насчет альтернативы не все так однозначно. 3-4 года назад, когда рынок рос как на дрожжах, связываться с альтернативой не стоило. Я покупал квартиру год назад при спокойном рынке, была альтернатива с цепочкой из трех квартир и все прошло без всяких эксцессов. Я хотел купить квартиру в доме, которому меньше 3 лет, причем квартиры в этом доме получены при расселении 5-этажек, поэтому если бы не альтернатива, то продавцу пришлось бы платить налоги со всей стоимости квартиры. Сумма налогов составляла около 1 млн рублей, и переплачивать лишний лям очень не хотелось.
Насчет альтернативы не все так однозначно. 3-4 года назад, когда рынок рос как на дрожжах, связываться с альтернативой не стоило. Я покупал квартиру год назад при спокойном рынке, была альтернатива с цепочкой из трех квартир и все прошло без всяких эксцессов. Я хотел купить квартиру в доме, которому меньше 3 лет, причем квартиры в этом доме получены при расселении 5-этажек, поэтому если бы не альтернатива, то продавцу пришлось бы платить налоги со всей стоимости квартиры. Сумма налогов составляла около 1 млн рублей, и переплачивать лишний лям очень не хотелось.
И чо?А то, что это могут быть бабкины сплетни, ничего общего не имеющего с реальностью и вы потратили свое время, время продавцов и возможно деньги (если был аванс) на основании сомнительной инфы.
Нуда, нуда. Чётко все всё знают, а в день сделки крайний чел в альтернативе вдруг решает, что хочет поднять на 500к, потому что всё долго тянулось и цены поднялись. Альтернатива срывается, а ты идёшь дальше со смаком посасывать лапу на съёмную хату, потеряв кучу времени (а значит и денег, так как хаты растут) и других неплохих вариантов. Прекрасно, просто прекрасно.Это форсмажор, это и без цепочки альтернативы легко может произойти
Ну я вот не пожопил 150к на риелтера. Опытного, с рекомендациями от знакомых, вся херня... толку от него было как от козла молока, потому что когда клиент не один, риелтер начинает разрываться и у него тупо не хватает времени, плюс мотивация снижена по сравнению с самим тобой. Предлагаемые мне варианты я видел в WinNER'е либо двумя днями ранее, либо, в лучшем случае, утром того же дня.Вот поэтому я и пишу о хорошем, проверенном риелторе, в моем случае, я просто расслабился и получал удовольствие, кстати, после выбора квартиры риелтор сторговала большую сумму чем я ей платил за услуги. ну и 150к риелтору не через агенство дороговато.
кстати, какой тариф на виннере посоветуешь? их там много...
А то, что это могут быть бабкины сплетни, ничего общего не имеющего с реальностью и вы потратили свое время, время продавцов и возможно деньги (если был аванс) на основании сомнительной инфы.Конечно могут быть, нужно просто думать не жопой, а головой, и у тебя получиться отфильтровать контент, но без этих бабкиных сплетен можно до самого заселения и не узнать, в каком говнище ты решился поселиться, потому что по стечению обстоятельств при визите на хату этого не заметил.
Это форсмажор, это и без цепочки альтернативы легко может произойтиЧем больше цепочка, тем больше шансы. Если бы они были малы, то это было бы несущественно, форсмажор и все дела. В случае с четырьмя людьми в цепочке такой форсмажор произойдёт фифти-фифти.
Вот поэтому я и пишу о хорошем, проверенном риелторе, в моем случае, я просто расслабился и получал удовольствие, кстати, после выбора квартиры риелтор сторговала большую сумму чем я ей платил за услуги. ну и 150к риелтору не через агенство дороговато.Почти всегда, с почти любой вторички на практике можно сторговать штук 200, а то и полляма, плюс риелтер еще и в карман себе может сторговать, и часто сторговывает. Я сам сторговал 350, так что твои оды жилищным паразитам необоснованны.
кстати, какой тариф на виннере посоветуешь? их там много...В 2009 их было мало, так что не знаю, что сейчас посоветовать, да и не помню деталей.
Если чел никогда не продавал и не покупал недвижимость, то лучше идти к посредникам, а со второго раза уже можно самому, хотя, по кол-ву затраченного времени, сэкономленные деньги могут быть меньше потенциально заработанных за время отгулов
Если чел никогда не продавал и не покупал недвижимость, то лучше идти к посредникамда неужто
а со второго раза уже можно самому
прям по итогам первой покупки появился опыт, ага
Почти всегда, с почти любой вторички на практике можно сторговать штук 200, а то и полляма, плюс риелтер еще и в карман себе может сторговать, и часто сторговывает. Я сам сторговал 350, так что твои оды жилищным паразитам необоснованны.Полностью согласен. Торговался с несколькими продавцами, в одном случае сказали, что могут скинуть максимум 100 тысяч, в остальных квартирах сторговывался на 300-400. Применял везде один и тот же подход - брал цену покупателя, вычитал 500 тысяч и говорил, что мне банк одобрил максимально вот такой кредит, при этом говорил, что квартира очень нравится и если 500 скинут, то готов хоть завтра подписывать договор. Продавец практически сразу же начинал обсуждать, могу ли я где-то занять хотя бы 100-200 тысяч, в итоге выходили на скидку в 300-400 тысяч.
Если чел никогда не продавал и не покупал недвижимость, то лучше идти к посредникам, а со второго раза уже можно самому, хотя, по кол-ву затраченного времени, сэкономленные деньги могут быть меньше потенциально заработанных за время отгуловС этим согласен по большому счёту, так как информационную базу для самостоятельной работы я получал в первый месяц работы именно с риелтером. Возможно просто стоит предусмотреть в договоре малые отступные при одностороннем разрыве со стороны заказчика, чтоб можно было в любой момент слиться и продолжать искать самостоятельно.
Возможно просто стоит предусмотреть в договоре малые отступные при одностороннем разрыве со стороны заказчика, чтоб можно было в любой момент слиться и продолжать искать самостоятельно.я вообще договаривался по оплате только по факту сделки.
если я не купил квартиру, то за что платить риелтору?
я вообще договаривался по оплате только по факту сделки.Ну, в этом варианте есть риск всё сделать самому и таки отдать деньги. В варианте с отступными же можно отдать меньшую сумму, если не устроит работа.
если я не купил квартиру, то за что платить риелтору?
По поводу зарегистрированных в квартире- попросите собственника предоставить Вам справку из паспортного стола о количестве зарегистрированных на данное время и о наличие лиц, выбывших в связи с отбыванием наказания и пр.
Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа
(введена Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ)
1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:
1) за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы договора:
до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;
(введена Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ)
1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:
1) за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы договора:
до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;
seeknote
У кого есть опыт?Какие подводные камни, что проверять, куда смотреть и т.д. (типа прописанных зеков, недееспособных собственников, несовшеннолетних прописанных, ген. доверенность...)
Сколько будут стоить все дополнительные услуги - страховка от мошенничества, нотариус, пошлины, справки и т.д.